多地房地產(chǎn)投資增速相對(duì)年初下滑，北京成為相比一季度下滑最大的地方，東部地區(qū)投資增速持續(xù)下滑。一些中西部地區(qū)，出現(xiàn)了與全國(guó)數(shù)據(jù)類似的竣工面積下降而新開(kāi)工面積上升的“剪刀差”。對(duì)比來(lái)看，部分地區(qū)之間的增速差距超過(guò)100個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于包括大量三四線城市的地區(qū)而言，開(kāi)發(fā)周期本相對(duì)較長(zhǎng)，“剪刀差”的出現(xiàn)，是否意味著銷售下行的背景下，這些區(qū)域的開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力正在不斷累積？大量新開(kāi)工后的開(kāi)發(fā)熱情進(jìn)一步下降？供需的錯(cuò)配是否會(huì)導(dǎo)致這些地區(qū)未來(lái)下行周期超過(guò)以往？
| 多地房地產(chǎn)投資增速下跌
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資98008億元，同比增長(zhǎng)10.5%。
分區(qū)域來(lái)看，前三季度，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資51680億元，同比增長(zhǎng)8.6%，增速比回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資20481億元，增長(zhǎng)10.0%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資21754億元，增長(zhǎng)16.2%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資4093億元，增長(zhǎng)9.9%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。
總量來(lái)看，廣東、浙江和江蘇，分別以11464億元、9239億元和8055億元的開(kāi)發(fā)投資額，穩(wěn)居全國(guó)前三，緊隨其后的是山東、安徽和河南，三省前三季度房地產(chǎn)投資總額均超過(guò)了5000億元，四川、福建進(jìn)入到4000億元以上區(qū)間，湖北、河北、重慶和湖南則超過(guò)了3000億元。
從增量來(lái)看，盡管東部地區(qū)依舊是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主力，但也有部分西部地區(qū)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，成為拉動(dòng)全國(guó)增長(zhǎng)的生力軍。
其中，廣東房地產(chǎn)投資相比去年增長(zhǎng)1173億元，山東超過(guò)了790億元，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用分別達(dá)到了12.5%和8.5%。緊隨其后的是四川、云南和福建，拉動(dòng)作用分別達(dá)到了7.6%、7.0%和6.6%。
從增速來(lái)看，31個(gè)省、市、自治區(qū)中，前三季度有28個(gè)保持房地產(chǎn)投資正增長(zhǎng)，其中14個(gè)地區(qū)的投資增速超過(guò)10%，相比一季度減少了5個(gè)，增速最快的仍是以西部地區(qū)為主。
具體來(lái)看，西藏、云南、廣西、貴州和天津位列前五名。云南和廣西、貴州都保持著接近30%的增長(zhǎng)速度，這也讓這些地區(qū)的房地產(chǎn)投資總額，紛紛超過(guò)了2000億門檻，增速全國(guó)第二的云南更是超越了北京、天津等東部發(fā)達(dá)省市，逼近3000億大關(guān)。
另外，河北、寧夏和海南則是僅有的三個(gè)負(fù)增長(zhǎng)的地區(qū)，前三季度的房地產(chǎn)投資總額分別同比下降了1.1%、10.4%和28.1%。
黑龍江、上海、江西、重慶、青海、北京、江蘇、河南、陜西和新疆是增速最慢的十個(gè)地區(qū)。其中，上海同比增長(zhǎng)4%，北京增長(zhǎng)6.8%。
不過(guò)，需要注意的是，盡管多數(shù)地區(qū)保持了增長(zhǎng)，但增速相比年初一季度下滑的狀況比較普遍。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，三季度房地產(chǎn)投資增速相比一季度下滑的地區(qū)數(shù)量，達(dá)到18個(gè)。其中，北京下滑了17.2個(gè)百分點(diǎn)，陜西、遼寧、吉林和甘肅下滑了超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。
住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌此前曾向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，由于整體銷售依舊低迷，在一些東部熱點(diǎn)省份和城市拿地的房企，面臨著不開(kāi)工就沒(méi)有銷售回款，資金壓力加大，項(xiàng)目開(kāi)工又很難獲得足夠利潤(rùn)的兩難境地。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速下行的情況很難出現(xiàn)變化。
| 兩大剪刀差引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注
實(shí)際上，在前三季度數(shù)據(jù)公布后，盡管房地產(chǎn)投資總量依舊保持穩(wěn)定，但相關(guān)數(shù)據(jù)中，兩大“剪刀差”持續(xù)，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
第一個(gè)“剪刀差”是從2018年開(kāi)始的竣工面積與新開(kāi)工面積增速的背離。2019年前三季度，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積165707萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)8.6%，增速有所回落但依舊保持相對(duì)高位。而同期房屋竣工面積46748萬(wàn)平米，同比減少8.6%，竣工面積連續(xù)21個(gè)月同比下降。
第二個(gè)“剪刀差”則是作為房地產(chǎn)投資的最重要三大組成部分之二，建筑成本和安裝成本的同比增速?gòu)?019年開(kāi)始出現(xiàn)了前所未有的持續(xù)分化。進(jìn)入2019年以來(lái)，建筑成本持續(xù)保持10%左右的高位增長(zhǎng)，而安裝成本則保持著20%的負(fù)增長(zhǎng)。
與竣工和新開(kāi)工“剪刀差”有所收斂所不同的是，前三季度，建筑成本與安裝成本的同比增速分別是10.6%和-24.6%，差距持續(xù)擴(kuò)大至歷史高位。
對(duì)此，有房企高管人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這實(shí)際上反映的是同一個(gè)問(wèn)題，即開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)工積極，但施工工期拉長(zhǎng)、竣工動(dòng)力弱的問(wèn)題。
為何會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況？
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這與銷售下行，企業(yè)資金面緊張有關(guān)。上述人士告訴記者，當(dāng)前“高周轉(zhuǎn)”背景下，開(kāi)發(fā)商投資重心集中在開(kāi)工預(yù)售，而不是安裝竣工。按照規(guī)定，預(yù)售項(xiàng)目開(kāi)工后，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上即可預(yù)售，這一部分大致屬于建筑成本，而安裝成本屬于后續(xù)投資。同時(shí)，一些企業(yè)為了高周轉(zhuǎn)，將預(yù)售資金用在了別的新項(xiàng)目的開(kāi)工上，而不是后續(xù)繼續(xù)開(kāi)發(fā)。
從地域上來(lái)看，也有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，剪刀差的出現(xiàn)，與三四線樓市出現(xiàn)了大量供給與需求錯(cuò)配有關(guān)，其形成主要是三四線城市樓市的銷售下行、回款困難、周期拉長(zhǎng)所致。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者計(jì)算各地竣工面積數(shù)據(jù)與新開(kāi)工面積數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一些以三四線市場(chǎng)為主的省市，出現(xiàn)了比較明顯的新開(kāi)工猛增、竣工面積狂降的顯現(xiàn)。
其中，西藏、青海的新開(kāi)工與竣工面積增速“剪刀差”超過(guò)100個(gè)百分點(diǎn)，甘肅、寧夏、新疆、山東在50個(gè)百分點(diǎn)以上，內(nèi)蒙古、陜西、上海則超過(guò)40個(gè)百分點(diǎn)。
從對(duì)全國(guó)的拉動(dòng)作用來(lái)看，山東前三季度相比去年減少的竣工面積，占全國(guó)總量的40%。換句話說(shuō)，山東對(duì)全國(guó)竣工面積負(fù)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用超過(guò)四成。同樣的計(jì)算方式，山東對(duì)全國(guó)新開(kāi)工面積正增長(zhǎng)，拉動(dòng)作用超過(guò)21%。
與山東類似的是四川，其對(duì)全國(guó)總量的拉動(dòng)作用都超過(guò)了10%。山東、四川和前面提到的新疆等地，都是2018年棚改完成量相對(duì)較大、市場(chǎng)供給相對(duì)較大的地區(qū)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，對(duì)于這種非常罕見(jiàn)的情況，不排除是三四線城市需求下行所導(dǎo)致的。一方面，三四線城市本身的開(kāi)發(fā)周期就相對(duì)較長(zhǎng)，另一方面，當(dāng)前三四線城市銷售狀況一般，回籠資金變慢，也影響了企業(yè)的竣工周期。
“這種剪刀差的出現(xiàn)，可能意味著三四線樓市周期已經(jīng)發(fā)生變化。要進(jìn)一步警惕三四線城市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，部分城市的下行周期可能比預(yù)料更長(zhǎng)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
編輯：吉倩倩 見(jiàn)習(xí)編輯 劉夢(mèng)鴿
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道