快時尚品牌頻繁關(guān)店，鄭州商業(yè)品牌引入將是什么趨勢？

作為新一線城市，鄭州商業(yè)和鄰居武漢、長沙相比，有著什么樣的機遇？

7月30日，由戴德梁行主辦的“戴家客聽”舉辦，探尋“商都”鄭州商產(chǎn)新趨勢，并發(fā)布《2019年上半年鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場回顧與展望》、《中部新一線城市商業(yè)發(fā)展趨勢報告》。

【數(shù)據(jù)】

2019年鄭州迎來超過80萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應

鄭州商業(yè)發(fā)展趨勢在今年上半年如何？未來有什么態(tài)勢？

戴德梁行鄭州業(yè)務及市場部助理董事王威在《2019年上半年鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場回顧與展望》中提到，鄭州優(yōu)質(zhì)零售市場處于業(yè)態(tài)不斷調(diào)整升級不斷、餐飲及體驗業(yè)態(tài)積極布點的發(fā)展趨勢中。

報告顯示，2019年上半年，鄭東新區(qū)迎來了永威·木色的開業(yè)，新增供應為5萬平方米，鄭州市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量增長至238.2萬平方米，永威·木色為本土開發(fā)商永威的第一個商業(yè)項目。

二季度末，全市商業(yè)空置率顯著下降至3.7%，較2018年底下降0.1個百分點，優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目一鋪難求。

由于多個商業(yè)項目積極進行品牌調(diào)整造成對客流吸引力增強，推動全市商業(yè)租金較2018年下半年上升9.5%至454.0元每平方米每月（調(diào)研數(shù)據(jù)為商業(yè)一層最優(yōu)租金）。餐飲及體驗式業(yè)態(tài)成為下半年市場吸納主力，其中書店成為了新的亮點。繼2018年下半年尚書房、鐘書閣等書店相繼在購物中心開新店后，2019上半年西西弗書店、中信書店也選擇在購物中心開大面積店鋪。

鄭州優(yōu)質(zhì)零售市場在2019年將迎來超過80萬平方米的新增供應，其中超過20%的項目集中在鄭東新區(qū)，未來鄭東新區(qū)的商業(yè)氛圍將得到進一步的發(fā)展和促進。下半年填空式的社區(qū)商業(yè)將繼續(xù)成為市場新亮點。在明年，優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)供應量會有所下降，預計為50萬方。

在引入內(nèi)容上，報告顯示，上半年鄭州多個購物中心對公共空間進行了開發(fā)，積極引入了主題展覽與主題活動，吸引更多年輕顧客前來購物并拍照打卡，未來開發(fā)公共空間來吸引顧客將成為的趨勢。

商業(yè)也在隨著交通的變化發(fā)生衍變。上半年地鐵5號線開通，地鐵商業(yè)取得了進一步的發(fā)展。根據(jù)鄭州市城市軌道交通第三期建設規(guī)劃，鄭州在2024年之前還要陸續(xù)建成7條地鐵線路。王威提到，地鐵商業(yè)將推動鄭州商業(yè)市場蓬勃發(fā)展。這兩年鄭州商業(yè)爆發(fā)態(tài)勢明顯，而爆發(fā)意味著之間的競爭性很強，商業(yè)在錯位競爭、內(nèi)容轉(zhuǎn)化率方面應該重視。

【趨勢1】

新一線城市已成為商家必爭之地

交流會上，戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事黃色強對《中部新一線城市商業(yè)發(fā)展趨勢報告》進行解讀。

報告認為，從主要品類在中國大陸地區(qū)門店的拓展情況看，新一線城市已經(jīng)成為零售品牌擴張的必爭之地。

報告顯示，截止到2018年底主要的奢飾品、輕奢、社區(qū)新零售品牌在新一線城市的門店數(shù)量都可以占其全國總門店數(shù)量的40%以上，快時尚和網(wǎng)紅茶飲品牌在新一線城市的門店數(shù)量也可以占到其全國總門店數(shù)量的30%左右。

具體來說，主要品類在新一線城市門店數(shù)量占比中，奢飾品達到46.2%，輕奢達到41.5%，快時尚達到31.5%，網(wǎng)紅茶飲達到27.6%，新零售達到40.9%。

【輕奢】

輕奢品牌開始加碼鄭州 主要品類在鄭州布局趨勢如何？

以輕奢為例，鄭州近年來，隨著優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的不斷入市，主流輕奢品牌在鄭州的布局開始加碼。2018年有多個輕奢品牌首次進入鄭州市場，如：Tory Burch、MCM、Stuart Weizman、Sandro、Theory等。輕奢品牌由于在價格上較奢侈品親民，但在品質(zhì)和定位上相對高檔，有望吸引年輕時尚人群，目前來看仍有較大的發(fā)展空間。

在集聚上，以MK、KS、TB、Coach、MCM為抽樣數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年年底，輕奢品牌門店主要寄居在二七商圈的丹尼斯大衛(wèi)城（精品店）、丹尼斯百貨（精品店）兩“姐妹”商業(yè)，另外還有去年開業(yè)的“巨無霸”正弘城（精品店），以及遠郊的杉杉奧特萊斯（折扣店）。

快時尚方面，快時尚品牌在鄭州的數(shù)量，明顯少于武漢和長沙，這也意味著鄭州快時尚品類整體在整合走的拓展較武漢和長沙較為滯后。

報告提到，快時尚品牌在選址上，在鄭州更傾向于新開業(yè)的購物中心。

對比來看，目前快時尚品牌幾乎占領(lǐng)了武漢主城區(qū)所有的商圈，其中武昌中南中北商圈的楚河漢街和漢口東西湖商圈的宜家薈聚中心是目前集合快時尚品牌最多的零售物業(yè)。

快時尚品牌在長沙則多以區(qū)級為單位進行選址，輻射周邊5至10公里范圍，因此布局以核心商圈（五一商圈）為中心，向四周放射式分布，較為分散。

【社區(qū)新零售】

鄭州社區(qū)新零售尚是藍海

近年來電商渠道開始由一線城市積極向低層級城市滲透，電商社區(qū)新零售從2018年開始陸續(xù)登陸武漢及長沙市場，電商社區(qū)新零售代表品牌盒馬鮮生于2018年二季度進入武漢市場、同年四季度進入長沙市場。鄭州市截止2018年底還沒有主流新零售品牌入駐，對于新零售來說還屬于一片藍海。

但這也意味著鄭州相較于武漢來說，社區(qū)新零售相對滯后。報告提到，面對電商新零售品牌的積極擴張，武漢及長沙本土傳統(tǒng)零售商轉(zhuǎn)型積極，比如湖北區(qū)域零售巨頭中百和長沙本土傳統(tǒng)零售品牌步步高紛紛開始轉(zhuǎn)型涉足社區(qū)新零售。目前鄭州市場上的傳統(tǒng)超市零售品牌已經(jīng)引入一系列新零售技術(shù)來支持日常運營，未來鄭州有望迎來主流的新零售品牌入駐。

另外，在網(wǎng)紅茶飲上，報告認為，在鄭州，網(wǎng)紅茶飲已經(jīng)成為各大購物中心“引流”標配，其選址上偏向于人流量較大的核心商圈購物中心，例如國貿(mào)360、正弘城、丹尼斯大衛(wèi)城等。值得注意的是，隨著主要茶飲品牌陸續(xù)進入中部新一線城市，市場競爭的持續(xù)加劇迫使門店類型的創(chuàng)新和場景的打造成為了網(wǎng)紅茶飲的下一個新的競爭點。

【趨勢2】

鄭州商圈在差異化發(fā)展

隨著新興商圈逐步崛起，目前鄭州形成了6個主要商圈，包括老牌傳統(tǒng)商圈二七和花園路商圈，以及新興的鄭東新區(qū)商圈、北區(qū)、西區(qū)和高新區(qū)商圈。

 

其中，鄭東新區(qū)商圈是最近鄭州發(fā)展最為迅速的新興商圈，目前正逐步由社區(qū)配套商業(yè)升級為以購物中心為主的具備一定輻射力的商業(yè)副中心。正東、二七將成為鄭州的雙中心。而北區(qū)和高新區(qū)商圈整體發(fā)展較晚，將是未來幾年商業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域。

分商圈來看，核心商圈零售占比較大，新興商圈則以社區(qū)商業(yè)為主、體驗式業(yè)態(tài)占比相對較高。其中，在商圈發(fā)展趨勢上，二七商圈為奢侈品集散地，花園路商圈為年輕的時尚潮流圣地，鄭東新區(qū)商圈為“第二”市中心，北區(qū)&高新區(qū)商圈在兒童、餐飲、娛樂休閑及生活配套等業(yè)態(tài)占比高于二七和花園路商圈，將是“社區(qū)商業(yè)為王”趨勢；另外西區(qū)商圈目前是餐飲業(yè)態(tài)占比最高的商圈，將是“美食天地”。

但不可否認的是，鄭州商業(yè)主流業(yè)態(tài)中，零售業(yè)態(tài)依然“獨大”，時尚零售在目前鄭州核心商圈的零售業(yè)態(tài)中占比高達85.3%，而生活零售僅占14.7%。

餐飲方面，特色中餐和甜點飲品最受歡迎。核心商圈餐飲業(yè)態(tài)中以特色中餐數(shù)量最多，占比達32%。其次是甜點飲品，戰(zhàn)核心商圈餐飲門店數(shù)量的29%。快餐、小吃、國外料理合計占比39.6%。

【鏈接】

鄭州甲級寫字樓市場：上半年無新增供應，空置率下降租金上升

在《2019年上半年鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場回顧與展望》中，對甲級寫字樓出租率、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等進行了調(diào)查。

報告顯示，2019年上半年甲級寫字樓市場暫無新增供應，給了市場足夠的時間來消化此前的供應。得益于市場良好的表現(xiàn)，全市空置率為19.0%，5年內(nèi)第一次降至20%以下，較2018年下半年下降4.0個百分點。上半年凈吸納量達到12.1萬平方米，金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為市場吸納主力。得益于良好的市場表現(xiàn)，全市甲級寫字樓平均租金為90.7/元/平方米/月，較2018年下半年上升1.7%。

▲2019H2-2021 鄭州甲級寫字樓未來供應分布，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

鄭州甲級寫字樓市場將在2019年下半年迎來約52萬平方米的新增供應，其中北龍湖片區(qū)較為集中，將在該地段形成一個新的寫字樓區(qū)域。由于未來北龍湖片區(qū)項目將陸續(xù)交付，帶來大量新增供應，寫字樓租賃市場將面臨激烈競爭，提高項目品質(zhì)服務和差異化租賃策略將是未來市場競爭的核心。

另一方面，雖然近年來鄭州寫字樓市場表現(xiàn)出強勁的吸納能力，但面對未來的供應高峰以及放緩的經(jīng)濟增速，租金預計將穩(wěn)中有降。

▲鄭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場歷年新供應、凈吸納量及空置率，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

▲2019-2020 鄭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場未來供應，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

鄭州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，伴隨著鄭州產(chǎn)業(yè)升級的步伐，市場對產(chǎn)業(yè)載體的要求也越發(fā)苛刻，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進入了高速發(fā)展期。據(jù)戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止2018年底，鄭州優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體存量超過400萬平方米，整體空置率為25%以下。預計2020年全市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體將達到500萬平方米，去化壓力上升。2016年之前鄭州產(chǎn)業(yè)載體近乎沒有運營概念，主要原因是鄭州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)去化方式以銷售為主，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園供小于求。而如今鄭州新開發(fā)產(chǎn)業(yè)園都有自持比例要求，良好、專業(yè)的園區(qū)運營服務是各個產(chǎn)業(yè)園未來不可缺少的軟實力。

戴德梁行鄭州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人裴方亮指出，鄭州近年來在政策、企業(yè)、人才、金融這四大產(chǎn)業(yè)要素上積累豐厚，為產(chǎn)業(yè)加速升級提供了良好的基礎，這將為鄭州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場帶來源源不斷的機遇。