不知何時(shí)，在鄭州地產(chǎn)圈里，流行著心照不宣的三大派：
一，北龍湖接班派。從幾年前熱炒的楊金片區(qū)，到經(jīng)開區(qū)、綠博、白沙甚至遠(yuǎn)在千里之外的航空港區(qū)，凡是開啟區(qū)位炒作模式，無一不是把北龍湖拉出來硬對標(biāo)一波，“下一個(gè)北龍湖”聲此起彼伏，甚是熱鬧。
二，買房就買市中心派。地產(chǎn)市場好，買房就買市中心；地產(chǎn)市場不好，買房更得買市中心。這句正確的廢話不知忽悠了多少買房小白，然而，誰不知道市中心好，但問題是——我沒錢啊！
三，公寓千萬不能買派。首次置業(yè)，千萬別買公寓，費(fèi)錢；投資地產(chǎn)，千萬別買公寓，不好租；終極置業(yè)，千萬別買公寓，沒啥品質(zhì)感。公寓也不知招誰惹誰了，咱也不敢說，咱也不敢問，年年賣得不少，年年還被拉出來批斗一番。
對于前兩大派，我們幾乎沒啥可說的，給自己臉上貼金、說廢話都可以理解，畢竟這是一個(gè)行業(yè)的常態(tài)。今天，我們來和各位看官聊的是這第三大派——公寓，能不能買、該怎么買？
1.有些公寓不好租是事實(shí)
但你為什么偏偏買不好租的公寓？
“現(xiàn)在的公寓真的難租，整棟樓的出租率還不到一半。免物業(yè)費(fèi)，降租金，各種辦法都用了，大批的公寓還是租不出去......”
近日，一個(gè)在某托管公寓工作的朋友約我吃飯，剛上來就是一通倒苦水，把對公寓所有難聽的話統(tǒng)統(tǒng)講了一遍，什么公寓就是坑，買了就上當(dāng)?shù)鹊龋薏坏脝柡蜷_發(fā)商的祖宗挨著問候一遍。聽他嘮叨了半天，我只問了一句話：公寓在哪，有啥配套，一期出租率如何？
他一愣，開始支支吾吾起來了。我立刻明白了問題出在哪里：要地段沒地段、要配套沒配套、要人氣沒人氣，自己看著坑往里跳，你怪挖坑的人有啥用？
網(wǎng)絡(luò)圖
近年來，隨著鄭州住宅市場限購限貸政策的持續(xù)調(diào)控，公寓熱度越來越高，這是事實(shí)；紛亂的鄭州市場，有些公寓極為不好租，這也是事實(shí)。畢竟林子大了什么鳥都有，關(guān)鍵是，如何避免買到不好租的公寓？
什么樣的公寓才是好買而且好租的？
選擇公寓產(chǎn)品之前，一定要搞清楚以下一套購買邏輯，這些看起來算是老生常談，但卻是買公寓的“科目一”考試，劃重點(diǎn)，必考項(xiàng)：
1.面積適中，門檻夠低。公寓作為一種投資產(chǎn)品，后期用途多為出租，因此一定要選擇一個(gè)合適的面積段，面積太大出租受限，面積太小住起來不舒服。而且這種投資一般為長期持有，因此前期的投資門檻不能過高，不能有太大的資金壓力；
2.地段不錯(cuò)，交通方便。現(xiàn)在很多年輕人租房，首先考慮的一點(diǎn)就是一定要挨著公司，或者挨著地鐵口/公交車站等，減少上下班通勤時(shí)間，每天可以多睡一會(huì)，能少折騰就少折騰，租過房的人應(yīng)該都懂。
3.有商業(yè)配套，人流聚集地。這是很重要的一個(gè)因素，商業(yè)，尤其是優(yōu)質(zhì)商業(yè)，必將凝聚大量的人流客流，提升整個(gè)區(qū)域的生活氛圍。臨近商業(yè)的公寓，居住起來生活便利，后期出租也會(huì)很好租，租金也必定能在商業(yè)的影響下有所拔高。
4.已交付社區(qū)租金較高，空租率較低。衡量一個(gè)新推出產(chǎn)品收益很重要的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是已交付社區(qū)的租金情況，若租金較高且空置少，那就證明受市場歡迎，后期可考慮入手。相反，則能放棄就放棄，千萬不要隨意入坑，畢竟眼見為實(shí)。
綜合以上4點(diǎn)，個(gè)人覺得最重要的還是商業(yè)和實(shí)際出租情況，說白了就是相信市場的選擇，市場趨之若鶩的必定是好產(chǎn)品。
2.買公寓切忌賭未來
雙鳥在林，不如一鳥在手
過了買公寓的科目一，我們迎來了買公寓的“倒車入庫級”難題：公寓市場亂象叢生，難以分辨。在口碑好的公寓和口碑差的公寓之間，往往有一大片過渡帶，這些過渡帶的公寓，說不上好，也說不上壞，有亮點(diǎn)，但也有槽點(diǎn)。
在這個(gè)地帶買房，就像一場賭局，贏了就是翻倍的租金；輸了就是支持開發(fā)商企業(yè)發(fā)展，交個(gè)朋友。
在這片灰色地帶買房，說實(shí)話，我本人也沒有十足把握，所以我一般不會(huì)去碰。我的公寓投資訣竅是：看結(jié)果來選擇。
第一，賣得好的公寓，也不全是好的。依靠分銷渠道帶動(dòng)，高傭金高獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)，同樣可以帶來的瘋狂銷售；第二，租得好的公寓，基本都是好的。因?yàn)檫@是實(shí)實(shí)在在租客的選擇，租金高，出租率高，這才是真正的市場趨之若鶩。
關(guān)于足得好的公寓，我們來拿高新區(qū)出租率比較高的朗悅V公館一、二期公寓來舉例。扒一扒安居客、58同城的租房信息，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，交房僅1年半的朗悅V公館一、二期，其租金卻已高出周邊項(xiàng)目200元+，出租率高達(dá)90%。
朗悅公園茂
這個(gè)90%的數(shù)據(jù)怎么來的？我可沒有“據(jù)調(diào)查…”、“據(jù)某知名專家說…”等忽悠數(shù)據(jù)，而是帶著團(tuán)隊(duì)，實(shí)實(shí)在在去朗悅V公館調(diào)查得來的。
朗悅V公館目前已交付的有2期，共計(jì)4棟樓，每棟樓隨機(jī)選擇了5—10層樓，約100戶進(jìn)行調(diào)研。經(jīng)過近4個(gè)小時(shí)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一期由于交房時(shí)間早于二期近一年，因此整體出租率稍高一些，基本達(dá)到了90%以上，二期也達(dá)到了70%左右。其中一期每層基本都已經(jīng)出租出去或者作為工作室使用，有的整層還被作為酒店使用。
一期B座的一個(gè)酒店老板告訴我，高新區(qū)的大學(xué)和高新產(chǎn)業(yè)園聚集，年輕人比較多，而且大型的商業(yè)只有公園茂這一個(gè)，可以說公園茂填補(bǔ)了高新區(qū)商業(yè)的空白，因此在商場上面的公寓里面做酒店很合適，生意也很好，基本每逢周末節(jié)假日都是爆滿，工作日也基本能定出70%以上，空置率很低。酒店的其他合伙人對朗悅公園茂這個(gè)商業(yè)以及酒店的前景都很看好，并且還有擴(kuò)張計(jì)劃。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來自物業(yè)
租金方面，受樓層及裝修情況的影響，租金基本穩(wěn)定在1500-1800元/月左右，個(gè)別毛坯房出租也能達(dá)到1300元/月左右。說實(shí)話，這種租金水平超出了我對高新區(qū)的租金認(rèn)知，要知道在金水區(qū)一室一廳的房間，租金水平也僅僅如此，甚至有些不如，個(gè)別位置較好的才會(huì)達(dá)到1800-2000元/┫。而且，通過安居客、58同城等房屋租賃網(wǎng)站可以查到，周邊基本同類型公寓產(chǎn)品在裝修后的租金在1200-1500元/┫左右，甚至部分小區(qū)的60-70┫的兩房產(chǎn)品租金也僅僅與朗悅V公館的50┫的租金相持平。
3.忽視產(chǎn)品容易吃大虧
住著舒服的公寓出租率才不會(huì)差
V公館的高租金激起了我的好奇心，也讓我選擇繼續(xù)深入研究下去。
高新區(qū)，1988年啟動(dòng)籌建，也是河南省第一個(gè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過近30年的發(fā)展，已然成為中國中部頗具競爭力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地。但在商業(yè)發(fā)展上，始終被稱為“偏安西北一隅的商業(yè)沙漠”。
朗悅V公館的成功，極大得益于朗悅集團(tuán)商業(yè)的成功，這一點(diǎn)我之前講過。2017年，朗悅公園茂的開業(yè)運(yùn)營，填補(bǔ)了高新區(qū)的商業(yè)空白，也成為了高新區(qū)商業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。
一個(gè)成熟商圈對于租房市場的租金收益影響是顯而易見而且是普通產(chǎn)品所無法比擬的。而朗悅公園茂目前是高新區(qū)內(nèi)僅存的一個(gè)體驗(yàn)式購物商業(yè)中心，其未來必將爆發(fā)出更加強(qiáng)大的人口吸附力以及對物業(yè)保值增值的能力。由此可見，買公寓或者租公寓，產(chǎn)品本身決定了基礎(chǔ)，而商業(yè)配套才決定了未來。
公園茂實(shí)景圖
而且據(jù)悉，朗悅集團(tuán)在公園茂的基礎(chǔ)之上，將在科學(xué)大道沿線打造一條1公里長的商業(yè)街。這條街，很有內(nèi)容，諸位且往下看。
此次，為打造出一個(gè)商業(yè)新地標(biāo)，朗悅商業(yè)團(tuán)隊(duì)在近三個(gè)月內(nèi)密集地走訪日本、韓國、北京、上海等城市，充分考察借鑒了國內(nèi)外一線城市的的商業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢。規(guī)劃主題合理，動(dòng)線分明，頗有國際商街的潮范兒。
V公館公區(qū)效果圖
同時(shí)為了配合商業(yè)街的高逼格規(guī)劃，公園道對整個(gè)五期的公寓也進(jìn)行了全面的升級。其SOHO類產(chǎn)品入戶大堂層高5.05米，面積達(dá)70多平，室內(nèi)層高更達(dá)3.25米，媲美五星級酒店的空間感，地暖鋪設(shè)，全景落地窗，精裝修加持，幾乎可以說是V公館的2.0升級版。
V公館裝修效果圖
此外，朗悅V公館此次也推出了此前從未曾有的LOFT產(chǎn)品，28-40┫的適中面積段，打造出一室和兩室兩種舒適戶型。同時(shí)地暖提前鋪設(shè)，同SOHO的全景落地窗，其中一室戶型二層贈(zèng)送超大衣帽間，保證居住的最大舒適度。
V公館裝修效果圖
回過頭來看，“公寓能不能買”答案已見分曉。誠如勁銷3500余套的朗悅V公館，好產(chǎn)品是不看市場的，市場好了這里更好，市場不好了這里可靠。
無論買公寓，還是租公寓，都要擦亮雙眼，尋找能真正經(jīng)受得住市場考驗(yàn)的產(chǎn)品，而不是單純?yōu)榱藷岫榷顿Y。
與此同時(shí)，隨著國家對房地產(chǎn)政策的持續(xù)調(diào)控，未來的公寓市場，將迎來一個(gè)分水嶺，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱，公寓上中下等之分將愈加明顯。未來公寓收益潛力如何，商業(yè)才是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，讓我們拭目以待！
地址：鄭州市高新區(qū)科學(xué)大道雪松路向北300米