昨天凌晨11點，一個地產圈外的好友連夜打電話過來咨詢，南四環外某開發商新推的公寓怎么樣，電話這頭的我正昏昏欲睡，本想著敷衍兩句了事，結果聽到“老胡你不知道，21平米才19萬總價，這么便宜不買就虧了！”這話，突然打了個激靈，一下子就坐了起來。
“19萬？19萬就不是錢了嗎！況且這個項目，連TM個商業配套都沒有！以后就算再低的價你都甭想租出去！”我和他從頭到尾仔仔細細掰扯一個多小時，才總算把他勸住。
這已經是我這個月第五次勸身邊人別買這種類型的公寓了。從年初開始，房產市場回暖，身邊一票的朋友先是在股市中折騰出了自己的資金，后伴隨著A股站上3200點，見好就收，轉而殺到地產市場里賺一個長線投資。
公寓這種門檻低、未來收益還不錯的產品，越來越受到這波人的青睞。然而光怪陸離的公寓市場，好貨與坑貨幾乎不相上下，買到好產品的幾率就像淘寶，豈是說買就買得到的？
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買公寓，無論投資還是自住
最終都是用來出租
網絡圖
在買公寓之前，我們要先搞明白買公寓時為了干嘛：
一類是短期內自住，長期出租。公寓作為低門檻產品，短期內滿足了這類客戶安家鄭州的心理，起到很好的過渡作用，之后等過渡期結束，又可以租出去，感受包租婆的收租快感；
一類是投資，長線持有一份固定資產，抵抗現金貶值的同時，至少可以為孩子帶來一份穩定的現金流。
說白了，公寓基本都是要和租金掛鉤的，租金上不去，溢價就上不去，公寓本身就不值得購買。
了解了這個，我們就明白了為什么鄭州的公寓大多數會與商業中心組合。無論是2018年北區火熱的名門翠園，還是鄭州東站的寶能鄭州中心、華潤新時代廣場，以及經開區的美景芳華，均是商業+公寓的形式。
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“商業+公寓”的產品那么多
憑什么它一口氣就賣3500多套？
某項目外立面
看遍鄭州的公寓市場，大多數吃瓜群眾或許記得住北區極具現代化風格外立面的H城 ；也或許記得住高端大氣，被譽為“國際會客廳”的 L中心；甚至會向往鄭州306米新地標旁的B中心，但絕對會忽視這么一個項目——位于高新區的一座已經活躍6年的醇熟大盤朗悅公園道1?的公寓產品——朗悅V公館。
看遍鄭州的公寓市場，大多數吃瓜群眾或許記得住北區極具現代化風格外立面的H城 ；也或許記得住高端大氣，被譽為“國際會客廳”的 L中心；甚至會向往鄭州306米新地標旁的B中心，但絕對會忽視這么一個項目——位于高新區的一座已經活躍6年的醇熟大盤朗悅公園道1?的公寓產品——朗悅V公館。
2017年盛夏的某個正午，太陽暴曬著城市路面，高新區熱得像一片沙漠，大街上幾乎連一個人影都找不到，在科學大道上的朗悅公園道1?的售樓處內，此刻正人頭攢動，烏央烏央的人群聚集在沙盤前聽著置業顧問簡短的講解，彼時朗悅V公館剛剛開售。
這樣的盛況并沒有持續幾天，因為即使V公館如此大的貨量，在短短幾天內就被蜂擁而至的客群消化完了。究其原因，這一搶房盛況的背后，是公園道售樓處后那片緊鑼密鼓施工的工地。
朗悅公園茂上的V公館實景圖
和高新區沙漠一般的天氣一樣，這座1988年啟動籌建的年輕片區在很長一段時間內也被稱為“商業沙漠”，30年過去，高新有的只是丹尼斯、正弘生活廣場而已，也正因如此，朗悅公園茂的出現，毫不夸張的說，填補了整個高新區的商業空白。
2017年12月8日，朗悅公園茂的家庭茂、兒童茂率先開業，僅三天就帶動了高達48萬人次，帶來超800萬銷售額。據說開業當天，為了維持現場秩序，公園茂甚至不得已出動了數十位特勤人員全程把控人流。公園茂，第一次擰開了高新區的商業閥門。
位于公園茂商業中心之上的V公館，于次年一經交房，便不出意外的以高于周邊10-20%的租金，和幾乎100%的出租率閃耀整個高新區租房市場。
相對于公寓自身，商業的加持才是真正的“硬功夫”，背靠著高新區首家體驗式商業中心，朗悅在公寓上幾乎都是悶聲發大財，而但凡見到朗悅公園茂的客戶，成交周期往往都是一兩天的事。
3
談后開發時代、談消費升級前
先談談產品與人流量
公園茂實景圖
V公館的成功有什么秘訣嗎？
答案是沒有。在鄭州，這個大開發商來了都要減配三分的城市，你踏踏實實把事做好，就是最大的成功訣竅。
有些開發商承諾的商業中心，在公寓交房一兩年，甚至三四年后，還是停留在規劃圖里，甚至到最后為了堵住業主的嘴，十來萬方的商業硬生生變成了十來家賣胡辣湯、熱干面的社區底商。
在這樣的背景下，他們終于開始講故事了。言必談后開發時代，給你捋馮侖、任志強大佬的遠見；或者從消費升級講起，追追當下熱點，一個自動售貨機都能被吹成人工智能代表作。
而我要說的只有三個字：少扯淡。
公寓大堂做成二三十平，下雨天站都沒地方站，是好產品嗎？
效果圖上，公寓的床做在窗戶邊上，一半涼一半熱，是給人住的嗎？
公寓周邊連個商場都沒有，后期租給誰，心不慌嗎？
公寓老舊商業配套，年輕人都不去，租的上價格嗎
鄭州太浮躁了，這種浮躁的風氣帶動了購買公寓的客群。
他們眼里看到的只有低價、首付分期、以及牛逼的規劃，絲毫不動動腦子想想，一個小小的社區底商，怎么就對標了國際了？連個商業團隊都沒有的開發商，怎么就開始建立商業帝國了？
4
商業中心上也好，商業街上也好
買公寓，可不是只買公寓而已
“聽說公園道要做商業街了，老胡你知道嗎？”前兩天，做商業運營的好友專門打電話來問我。
這不是一件稀奇的事，至少在我看來。2018年，公園茂這個正式開業還不到一年的商業中心，就已經沖到了鄭州商業中心銷售額的前十。如此誘人的商業前景，誰不心動？
一公里商街主題業態規劃
去年一整年，公園茂對3個場館的業態進行了大刀闊斧的改動，針對年輕人進行快速換血招商，其商業運營能力可見一斑，以這種專業度和執行效率，做一條商業街還是綽綽有余的。
這次，作為整長一公里的商業街上的作品，朗悅公園道1?將整個五期定義為“未來的空中城市”，其商業團隊在近三個月內密集地走訪日本、韓國、北京、上海等城市，根據一線城市的商業業態打造全新的商業街區，絲毫不掩飾其未來的野心。
36┫LOFT裝修效果圖
36┫LOFT裝修效果圖
而為了配合商業街的高起點規劃，公園道對整個五期的公寓也進行了全面的提升。其SOHO類產品光入戶大堂就有70多平，3.1米層高空間感十足，地暖鋪設，全景落地窗，精裝修加持，幾乎可以說是V公館的2.0升級版。
28┫SOHO裝修效果圖
除此之外，V公館也推出了LOFT產品系列，常規的4.5米層高下，為了給客戶帶來更大的舒適感，V公館在二層贈送了一大塊空間，保證兩層住著都舒服。
買公寓，不止是單純在買公寓這個產品，更多的是在買這個地段的成熟度，未來的人流量。如果你最終只得到了一座公寓，那這無疑是一個失敗的投資。
隨著夏天的到來，整個鄭州市場的公寓還將迎來一波小高潮。我想說的是，繁華之下，請諸君看清現實，買對好貨，不要被表面的現象迷失了雙眼。
營銷中心：鄭州市高新區科學大道與雪松路交會處北300米