大河報·大河客戶端記者 孫煊哲 實習(xí)生 馮子雍
2018年的尾聲，幾個城市開了放松調(diào)控的口子，這讓2019年的樓市變得撲朔迷離。2019年樓市走向如何?房價會漲還是跌?跟哪些因素有關(guān)?大河報記者結(jié)合鄭州樓市大數(shù)據(jù)，邀請業(yè)內(nèi)專家進行解析。
中央定調(diào)
每年的樓市走向，各地都會以中央精神為基準(zhǔn)，因城施策。可以說，風(fēng)往哪吹，市場往哪走。
分析：
“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期)被列入住建部2019年十項重點任務(wù)之首，其重要性不言自明。對于房地產(chǎn)市場來說，穩(wěn)定壓倒一切。需要指出的是，穩(wěn)定其實是雙向調(diào)節(jié)，大漲不是穩(wěn)定，暴跌也不是穩(wěn)定。日前召開的中央經(jīng)濟工作會議也提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制。
中央經(jīng)濟工作會議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。住建部2019年十項重點任務(wù)中明確提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，這些基調(diào)再次給剛需購房群體吃了定心丸。
河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院秦秀紅副教授認為，2019年在內(nèi)外部環(huán)境影響下，經(jīng)濟下行壓力增大，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策將持續(xù)，樓市工作的重心是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期，“房住不炒”的基調(diào)不會改變，因城施策、分類指導(dǎo)，調(diào)控政策更加精細化。連續(xù)五次降準(zhǔn)，房貸利率或有松動，但程度不大，剛需和剛改仍是市場需求的主體。
祝福地產(chǎn)營銷中心相關(guān)負責(zé)人張南寧認為，從歷來鄭州調(diào)控政策的嚴(yán)格程度來看，2018年已到達歷史低點，根據(jù)2018年的實際成交情況來看，整體成交依然旺盛，結(jié)合近幾年來政府文件及新聞報道，受各地整體經(jīng)濟下行壓力影響，房地產(chǎn)政策調(diào)控將在明年或有松動。
供求關(guān)系
商品的價格是由供求關(guān)系決定的，過去5年里，從住宅的施工面積來看，地市級、縣級城市的增速遠超鄭州。后果就是，在人口流入、房屋需求比較大的鄭州，相對于銷量來說，供應(yīng)是不足的，因此房價不斷上漲。
分析：
2011年以來，鄭州年增長人數(shù)在15.5萬~23萬人。2019新年伊始，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，鄭州人口已經(jīng)突破1000萬。鄭州成為中部六省省會中第二個加入人口“千萬俱樂部”的城市。隨著智匯鄭州人才政策持續(xù)深入、外來人口落戶門檻逐步降低，鄭州未來人口將會繼續(xù)大幅增加。《鄭州建設(shè)國家中心城市行動綱要》中提出，到2020年，鄭州常住人口規(guī)模為1100萬人，2035年達到1350萬人。
而在供應(yīng)方面，張南寧給出了一組數(shù)據(jù)，2018年全鄭州的商品房成交數(shù)據(jù)，年內(nèi)供應(yīng)1469萬平方米，同比-18%;成交1317萬平方米，同比+14%，實現(xiàn)價格13767元/┫，同比+11%，價格漲幅較大。年內(nèi)供應(yīng)商品住宅1100萬┫，同比-13%;成交1096萬┫，同比+20%，實現(xiàn)價格13723元/┫，同比+13%。結(jié)合鄭州邁入超千萬人口大市，依然可以看到旺盛的商品住宅居住需求，人口紅利依然存在并且強勁。
地價帶動
鄭州房價瘋漲的主因除了商品房市場需求旺盛、供不應(yīng)求現(xiàn)象突出外，土地供應(yīng)偏緊，地塊爭搶也會導(dǎo)致社會對房價上漲的預(yù)期快速攀升。
分析：
2018年，中國賣了多少地?據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，僅300城賣地收入就高達4.17萬億元，全國賣地總收入估計高達5.5萬億元以上。這一數(shù)字，超過2017年，相當(dāng)于全國企業(yè)所得稅與個人所得稅的稅收總和。鄭州在2018年土地共賣了1063.6億元，比2017年增長了24%，排名全國第六。
鄭州地產(chǎn)專家王振東稱，賣地換來收入，支撐城市擴張，這是過去20年土地財政的根本邏輯。面粉貴過面包，轉(zhuǎn)而刺激面包價格上漲，這也是房價持續(xù)上漲的一大因素。
銀行態(tài)度
普通買房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對買房貸款的態(tài)度。一般而言，銀行手松，說明市場看好，投資客涌動，房價一般呈上漲趨勢;銀行手緊，說明市場風(fēng)險加大，政策調(diào)控，投資客抽身，絕大部分賣家著急，買家觀望，房價一般呈下跌趨勢。
分析：
近期，央行宣布擴大定向降準(zhǔn)范圍，對于樓市也是重大利好。此舉一出，意味著此前不符合定向降準(zhǔn)范圍的機構(gòu)有望補上“降準(zhǔn)”福利，隨著未來央行降準(zhǔn)，釋放資金，今后銀行的資金流動性勢必不再緊張，房貸或房貸利率上浮較高的局面也會有所緩解。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前鄭州市廣發(fā)、民生、中信等商業(yè)銀行首套房房貸利率已下調(diào)至上浮25%，中、工、農(nóng)、建四大行首套房貸利率依然上浮30%，但農(nóng)行個別支行、平安銀行、鄭州銀行可視情況調(diào)整為20%。業(yè)內(nèi)專家認為，2019年鄭州房貸利率仍有下調(diào)的可能性。
租賃增加
住建部2019年十項重點任務(wù)中指出，人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要盤活存量土地，加快推進租賃住房建設(shè)，切實增加有效供應(yīng)。對于租房族來講，這可是個好消息，供應(yīng)的增加將使租房更為輕松，租賃或?qū)⒊蔀楦嗳说倪x擇。
分析：
1月11日上午，河南省人民政府新聞辦召開新聞發(fā)布會，對被列為2018年河南重點民生實事之一的青年人才公寓建設(shè)情況向媒體進行介紹。
在實際建設(shè)中，2018年省直和鄭州市共開工建設(shè)青年人才公寓約5.14萬套。其中，省直開工建設(shè)約2.58萬套，主要位于鄭東新區(qū)龍子湖組團、金水區(qū)科教園區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空港區(qū)等10個區(qū)域，主要設(shè)置了60平方米、90平方米和120平方米三類戶型。與此同時，項目區(qū)域基本都配套建設(shè)有幼兒園、中小學(xué)、停車場、醫(yī)院、商場超市等公共服務(wù)設(shè)施。截至2018年底，10個項目施工單位已全部進場施工。
在鄭州市方面，目前也開工建設(shè)約2.56萬套。租金方面，相關(guān)負責(zé)人稱初步考慮租金標(biāo)準(zhǔn)不高于同等地段市場租金的70%，并會根據(jù)相關(guān)因素變化適時調(diào)整。可以說，隨著政府對租賃保障住房的持續(xù)加大投入，未來勢必會沖抵房價的走高。
房地產(chǎn)稅會不會來
2019年最大的懸念，將會是房地產(chǎn)稅。
不少業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)稅的開征已經(jīng)不存在技術(shù)上的障礙。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)、國地稅合并、70年使用權(quán)自動續(xù)期，這些事項已經(jīng)全部落地，開征房地產(chǎn)稅，將不會存在技術(shù)層面的限制。
“開征房地產(chǎn)稅，需要一個穩(wěn)定的市場環(huán)境。”北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長宋向清認為，如果經(jīng)濟持續(xù)下行，開征新稅，就很難得到整個社會的認可，房地產(chǎn)稅的推行必然阻力重重。如果樓市下行趨勢加劇，房地產(chǎn)稅貿(mào)然出臺，將猶如催化劑般，加劇樓市下行的可能。
樓市越是穩(wěn)定，房價越是高漲，房地產(chǎn)稅越會盡早到來。樓市越是低迷，房地產(chǎn)稅就越是謹慎。顯然，2019年房地產(chǎn)稅，可能會開始征求意見，但離正式落地還有一段距離。
哪些區(qū)域會熱
隨著房企融資難道加大，分化明顯，迫于現(xiàn)金流壓力推盤速度會加快，多種營銷手段發(fā)力，預(yù)測2019年全年新盤成交量與2018年相比保持平穩(wěn)，總體價格略有回升，但板塊分化明顯。
張南寧分析稱，結(jié)合2018年的實際成交情況來看，區(qū)域價值和剛需價值是堅實基礎(chǔ)，單盤近60億元的銷售充分體現(xiàn)了這點，在鄭州市區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)了量價齊升現(xiàn)象。同時也看到了因外圍區(qū)域出現(xiàn)了大幅增加。結(jié)合一級土地市場成交數(shù)據(jù)，再結(jié)合二級市場銷售情況，未來2019年鄭州環(huán)線區(qū)域如航空港區(qū)、滎陽為外圍熱點區(qū)域，市內(nèi)高新區(qū)、管城區(qū)、金水區(qū)等區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)新盤扎堆。