剛剛過去的2019年元旦小長(zhǎng)假，鄭州樓市有些平淡。一邊是平淡的開年數(shù)據(jù)，一邊是人們對(duì)今年樓市走向的期望，究竟2019年樓市走向如何?鄭州調(diào)控會(huì)放松嗎?政策如何變化?房?jī)r(jià)將如何變化?
作者：河南商報(bào)記者 張麗
來源：河南商報(bào)
河南商報(bào)記者采訪相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，為你預(yù)判2019年樓市的走向。
現(xiàn)象 不少購(gòu)房者的想法，是“打算等等再說”
“不知道現(xiàn)在買房咋樣，再說元旦期間新盤也不多，沒啥挑頭兒，就打算等等再說。”想在鄭州安家落戶的小郭說道。其實(shí)跟小郭有同樣想法的購(gòu)房者不在少數(shù)，相應(yīng)也體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。
據(jù)克爾瑞鄭州發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，鄭州2019年元旦小長(zhǎng)假期間市場(chǎng)網(wǎng)簽成交量與2018年元旦期間相比有所下行，開盤數(shù)量減少200%，推案體量減少181%。
與此同時(shí)，北京、深圳等一線城市的樓市在今年元旦期間也比較低迷。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，北京市場(chǎng)網(wǎng)簽暫停，2018年12月30日住宅網(wǎng)簽只有4套。深圳方面，2018年12月30日和31日網(wǎng)簽132套，較2017年同期的150套下降了12%。
與市場(chǎng)冷清相對(duì)，半個(gè)月前，多地出臺(tái)的地產(chǎn)調(diào)控政策，成為當(dāng)時(shí)輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，如菏澤取消限售、深圳四大行首套房貸款利率下降、杭州社保新政，在相關(guān)的解讀中，有人將這作為一種放松調(diào)控的“信號(hào)”。
提問
1 2019年，調(diào)控政策是否會(huì)“松綁”
在河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)姜鵬飛看來，元旦小長(zhǎng)假的“開門冷”，是政策長(zhǎng)期調(diào)控下市場(chǎng)降溫的表現(xiàn)，置業(yè)者觀望情緒較濃。
2018年底個(gè)別城市調(diào)控政策出臺(tái)，是結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際后進(jìn)行的政策的微調(diào)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議里“房住不炒”的政策定位沒有改變，“穩(wěn)樓市”依然是最核心的目標(biāo)。
在這兩年嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)穩(wěn)定，在此基礎(chǔ)上，“2019年限價(jià)、限簽可能會(huì)有所放松。”姜鵬飛表示。
“限價(jià)”和“限購(gòu)”不同，“限價(jià)”本身就是一個(gè)臨時(shí)性的政策，相比“限購(gòu)”對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，限價(jià)主要打壓的是開發(fā)商的投資利潤(rùn)率，影響的是開發(fā)商的利潤(rùn)預(yù)期，降低開發(fā)商拿地的積極性。“2018年市場(chǎng)形勢(shì)不好，2019年依然會(huì)持續(xù)，在這種情況下，有可能放松限價(jià)、限簽政策。”姜鵬飛預(yù)測(cè)。
2 2019年，鄭州的房貸利率會(huì)降嗎
有人說，阻礙剛需買房的不是限購(gòu)、限貸，而是利率，房貸利率政策的調(diào)整一向備受關(guān)注。
2018年12月19日，深圳四大行首套房貸款利率下降的消息在網(wǎng)上流傳，引發(fā)廣泛關(guān)注，一線城市常被當(dāng)做調(diào)控政策的風(fēng)向標(biāo)，那么鄭州是否會(huì)跟進(jìn)?
河南商報(bào)記者向多家銀行了解到，目前鄭州首套房貸款利率仍按基準(zhǔn)利率上浮30%執(zhí)行，放款速度也沒啥變化。
鄭州房貸利率雖相對(duì)較高，但2018年鄭州商品房銷售面積和套數(shù)呈穩(wěn)中增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2018年1~10月份，鄭州商品住宅累計(jì)銷售面積同比增加10.3%。所以，鄭州短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有跟進(jìn)的可能。
“房貸利率的放松，或許又會(huì)引起房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲。”一位行業(yè)內(nèi)部人士不無擔(dān)憂地說。
3 2019年，鄭州的房?jī)r(jià)會(huì)降嗎
數(shù)據(jù)表明，盡管2018年樓市降溫，唱衰的聲音到處都是，但鄭州的需求量還是比較旺盛的。
鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，鄭州全市2018年1~10月商品住宅累計(jì)銷售232464套，累計(jì)銷售面積2415.62萬平方米，累計(jì)銷售均價(jià)8326元/平方米，相比2017年同期，銷售面積增長(zhǎng)了225.05萬平方米，銷售均價(jià)小額上漲了356元/平方米。
“決定樓市價(jià)格的因素有多個(gè)方面，2019年樓市變化不會(huì)太大，價(jià)格幾乎不可能降。”姜鵬飛認(rèn)為，鄭州在大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，人口基數(shù)大，需求量是存在的，對(duì)購(gòu)房者來講，單純比較價(jià)格漲跌，其實(shí)并沒有太大意義。“需求是主導(dǎo)因素，目前也是剛需購(gòu)房者的市場(chǎng)。今年受市場(chǎng)影響，一部分房企樓盤并未入市，預(yù)計(jì)2019年三四月份會(huì)迎來一波樓盤入市的小高潮，新盤會(huì)大量爆發(fā)，對(duì)購(gòu)房者來說正是機(jī)會(huì)。”
4 2019年，買房重點(diǎn)關(guān)注哪些區(qū)域
一條地鐵2號(hào)線，帶火了管南眾多樓盤，帶火了南龍湖，讓這些地方成為剛需關(guān)注的熱門區(qū)域。
地鐵，是實(shí)實(shí)在在的利好。單條地鐵線不起眼，但多條會(huì)聚在一起，連線成片、連片成網(wǎng)時(shí)，地鐵盤的價(jià)值有多高，大家自然明白。
有地產(chǎn)專業(yè)人士表示，2019年是上車地鐵盤不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，可重點(diǎn)關(guān)注鄭州地鐵5號(hào)線沿線、地鐵2號(hào)線二期沿線樓盤。鄭州地鐵5號(hào)線作為鄭州地鐵線路網(wǎng)規(guī)劃中唯一的一條環(huán)形地鐵線路，它所帶來的價(jià)值增量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他地鐵線。
購(gòu)房者該如何選擇?該地產(chǎn)專業(yè)人士建議：高端看環(huán)境、看品質(zhì);改善看品牌、看配套;剛需看地域、看價(jià)格。北龍湖新地塊很少了，改善的可重點(diǎn)關(guān)注鄭東新區(qū)北部區(qū)域鴻園片區(qū)和楊金片區(qū)，剛改可關(guān)注惠濟(jì)區(qū)沿線、管南和二七新區(qū)。
作者：河南商報(bào)記者 張麗
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